“Funderingsaanpak heeft technisch en sociaal gezien heel wat voeten in aarde”
In de Ooievaarstraat in het Oude Noorden wordt hard gewerkt aan het fundament van de buurt. Letterlijk. In opdracht van Havensteder herstelt Van Dijk Maasland hier momenteel de funderingen van 28 woningen en 22 bergingen. Dit ingrijpende project is onderdeel van een meerjarig programma voor funderingsherstel, waarbij Havensteder een deel van haar bezit grondig aanpakt.
Een leegstaande woning aan de Ooievaarstraat doet tijdelijk dienst als onderkomen van het projectteam. Daar spreken we Tjerron Boxem (programmamanager Vastgoed bij Havensteder), Bert van Esveld (projectmanager Realisatie bij Havensteder) en Reinder van der Wel (bedrijfsleider funderingsherstel bij Van Dijk Maasland). “De funderingsopgave in Rotterdam, en vele andere delen van Nederland, is groot”, begint Tjerron. “Bij Havensteder hebben we al twintig jaar aandacht voor funderingen, maar niet in de mate waarin we dat nu doen. Onze funderingsprojecten zitten in een stroomversnelling.”
Thuis bieden
Woningen bouwen, onderhouden, renoveren en verhuren. Dat is wat we doen. We vinden het niet alleen belangrijk dat onze huurders een woning hebben, maar ook dat zij blij zijn met hun woning en er een thuis van kunnen maken. Onze opgave hierin is groot. We hebben te maken met een aanhoudende woningnood en ambitieuze klimaatdoelstellingen. Ook streven we bij al onze woningen naar Havensteder-kwaliteit: een checklist van kwaliteitseisen waar onze woningen minimaal aan moeten voldoen. In 2024 investeerden we in nieuwbouwprojecten, verduurzaming en (verbeter)onderhoud. Daar hebben we geld voor, maar dat kunnen we maar één keer uitgeven. Gezien onze grote opgave moeten we scherp zijn op wat we doen en keuzes maken. Komt de gezondheid of veiligheid van de huurder in het geding? Dan pakken we het probleem direct op.
Schimmelaanpak
De afgelopen jaren nam het aantal meldingen van schimmel in woningen steeds meer toe. Dit komt onder meer door de energiecrisis en wooncrisis. Mensen zijn minder gaan stoken en/of wonen met meer mensen in een kleine woning. Dit vergroot de kans op schimmel in een woning. In maart 2024 besloten we grootschalig in te zetten op de aanpak van schimmel. Binnen drie maanden vormden we een schimmelteam. Dit team bestaat uit specialistische medewerkers van Havensteder en externe, gespecialiseerde bedrijven. Zij gaan samen met de huurder op zoek naar de oorzaak van de schimmel. Die oorzaak kan technisch zijn en/of te maken hebben met hoe bewoners hun woning gebruiken.
Het specialistische bedrijf maakt de woningen schimmelvrij. Daarna volgen we de huurder nog 12 maanden. Komt de schimmel tussentijds terug? Dan gaan we weer reinigen en op zoek naar de oorzaak. Is het probleem technisch van aard, dan pakken we dit aan. Kan een ander gebruik van de woning een oplossing bieden, dan gaat onze wooncoach samen met onze bewoners aan de slag. Pas als een woning 12 maanden schimmelvrij is, en dus alle seizoenen heeft doorstaan, is het proces afgerond. Havensteder is trots op het schimmelteam en de behaalde resultaten. Ruim 2.000 schimmelmeldingen hebben we verholpen.
Aardgasvrij
Wij willen dat al onze woningen in 2050 aardgasvrij en goed geïsoleerd zijn. Daarmee sluiten we aan op de klimaatdoelen van de overheid. Bovendien streven we als woningcorporatie zelf ook naar duurzame, toekomstbestendige woningen. Dit doen we onder meer door woningen ‘van het gas’ te halen en aan te sluiten op een andere, duurzame warmteoplossing. Een oplossing waar wij toekomst in zien, is stadsverwarming. Hierbij zijn woningen aangesloten op een gezamenlijk warmtenet, dat bijvoorbeeld gebruikmaakt van aardwarmte of de restwarmte van industriële processen.
Een warmtenet is een bewezen techniek, maar hoeft niet vanzelfsprekend te rekenen op het draagvlak van bewoners. Dit was in 2024 in de Agniesebuurt het geval. Als onderdeel van de verbeteraanpak van deze buurt wilden we de woningen aansluiten op een warmtenet. We zorgden voor een goed aanbod voor de bewoners, maar de bewoners stemden er niet mee in. Naast hoge investeringskosten voor Havensteder was er veel onzekerheid rondom de nieuwe Warmtewet en wat een nieuwe tariefstructuur betekent voor de warmteprijzen voor huurders. Voor de bewoners konden de betrokken partijen onvoldoende garanties geven over deze warmteprijzen. Dit gaf niet genoeg vertrouwen. Wij gingen naast onze huurders staan. Dit leidde ertoe dat we in 2025 besloten de woningen niet op het warmtenet aan te sluiten. De andere woningverbeteringen gaan wel door. We isoleren de woningen, we vervangen het glas en de kozijnen, en we plaatsen nieuwe keukens, douches en toiletten.
Herbezinning visie en beleid
De haalbaarheid en betaalbaarheid van warmtenetten staat onder druk. Een van de grootste struikelblokken op dit moment bij aansluitingen op het warmtenet is de onduidelijkheid over de tarieven. Het sentiment dat leeft in de samenleving is dat warmtenetten duur zijn. Daarnaast voelen bewoners, door de langjarige concessies met warmteleveranciers, dat ze onvoldoende grip hebben op de kosten.
Warmtenetten zijn in veel wijken maatschappelijk gezien het beste alternatief voor aardgas, maar de eindgebruiker profiteert niet van dit voordeel. Met name de bouwkundige kosten om warmteleidingen in woningen aan te leggen zijn fors gestegen. Deze kosten liggen nu voor een onevenredig groot deel bij woningcorporaties en zouden meer onderdeel moeten zijn van de warmtetransitie en daarmee van de maatschappij.
Begin 2025 hebben wij de knoop doorgehakt: Havensteder stopt met de verdere verkenning van een gebiedsaanpak aardgasvrij in de Agniesebuurt. Havensteder vindt dat de warmtetransitie enkel rechtvaardig is bij een eerlijke verdeling van de kosten: de kleinste portemonnees mogen direct en/of indirect niet de hoogste prijs betalen. Dit was hier onvoldoende geborgd.
Tegelijkertijd blijven we geloven in het warmtenet. We zetten deze warmteoplossing in andere buurten en wijken wel in, onder de juiste voorwaarden: betaalbaar voor huurder en betaalbaar voor Havensteder. Verder blijven we zoeken naar manieren om in 2050 helemaal aardgasvrij te zijn.
Nieuwbouw
In 2024 werkten we aan diverse mooie projecten waarmee we ons woningbezit uitbreidden. Zo startten we in april met de nieuwbouw van 161 sociale huurappartementen in Fascinatio in Capelle aan den IJssel. De eerste fase van dit omvangrijke project leveren we op in 2025, de tweede fase in het voorjaar van 2026. In de Narcisstraat, eveneens in Capelle aan den IJssel, begonnen we met de bouw van acht nieuwe gasloze en energieneutrale eengezinswoningen. Aannemer Van Wijnen realiseert deze zogenoemde Fijn Wonen – woningen. Dit zijn woningen die in een fabriek gemaakt worden en in één dag op hun plek gezet worden. We startten de transformatie van onzelfstandige woningen in Bandahof naar 9 zelfstandige appartementen. In Rotterdam startten we de bouw van 11 vrije sector huurwoningen aan de Veldstraat in Vreewijk.
We leverden in 2024 een aantal kleinere nieuwbouwprojecten op. Zo rondden we in Rotterdam de bouw van negen sociale huurwoningen in Smeetsland (Lombardijen) af, net als dertien sociale huurappartementen in de Wolstraat (Oude Noorden). Ook leverden we acht sociale huurwoningen op in de Hoven II in Capelle aan den IJssel.
Haalbaarheid portefeuillestrategie / Nationale Prestatieafspraken
In Rotterdam kent nieuwbouw verschillende uitdagingen. Een grote uitdaging is dat procedures lang lopen. Er zit minimaal zeven jaar tussen het verwerven van grond en het opleveren van een project. Dit maakt het lastig om de aantallen nieuwe woningen te bereiken die in onze portefeuillestrategie staan. Andere woningcorporaties kampen ook met deze uitdaging. Onze gezamenlijke opgave volgens de Nationale Prestatieafspraken – namelijk 30.000 nieuwe sociale huurwoningen per jaar – lijkt hierdoor onhaalbaar.
De Nationale Prestatieafspraken zijn afspraken tussen het Rijk, gemeenten en woningcorporaties op het gebied van wonen. Om de gezamenlijke opgave alsnog te kunnen halen, zetten we in 2024 een aantal stappen om het ontwikkel- en bouwproces bij nieuwbouw te versnellen:
- We startten met de Nieuwe Rotterdamse Werkwijze, als onderdeel van het Doorbouwakkoord dat we in 2023 ondertekenden. Met de Nieuwe Rotterdamse Werkwijze verlagen we de doorlooptijden van projecten. Bijvoorbeeld door het participatieproces te combineren met het vergunningproces. Hierover zijn we met de gemeente en collega-corporaties in gesprek.
- We nemen deel aan de versnellingstafel regio Rotterdam. Hierin werken we samen met provincie, gemeenten, woningcorporaties en de minister van VRO. We bespreken gezamenlijk welke kansen er zijn om de woningbouw in de regio te versnellen en hoe we knelpunten in woningbouwprojecten met elkaar kunnen oplossen. Ook wezen we per gemeente een of meerdere versnellingsprojecten aan. Wij tekenden een overeenkomst met Wooncompas en Patrimonium voor het versnellingsproject De Stationstuinen, een gebiedsontwikkeling in Barendrecht met ongeveer 3.500 nieuwe woningen. Hiervan worden ruim 1.000 woningen bestemd als sociale huurwoning. Daarnaast is er ruimte voor horeca, winkels, onderwijsinstellingen, recreatiemogelijkheden en andere voorzieningen.
Vooroorlogs bezit
Havensteder verhuurt een flink aantal vooroorlogse panden. Deze gebouwen staan vooral in de wijken rond het centrum van Rotterdam. Kenmerkend voor deze oude gebouwen is hun karakteristieke uitstraling, met bijzonder metselwerk en fraaie gevels. Helaas voldoen veel van deze woningen niet aan de eisen van deze tijd. Denk aan enkelsteense muren, houten verdiepingsvloeren, weinig tot geen isolatie en een slechte fundering. Het kost veel geld om deze woningen te verbeteren en verduurzamen.
In sommige gevallen kost nieuwbouw net zo veel of zelfs minder. In die gevallen is het realistischer om de woningen te slopen en opnieuw te bouwen, te meer omdat nieuwbouwwoningen ook logischere plattegronden hebben en comfortabeler zijn. Dit betekent dat we afscheid nemen van sommige oude gevels. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de sloop/nieuwbouw in de Pijperstraat in Crooswijk, waarvoor we nu in voorbereiding zijn. We zijn niet blind voor de meerwaarde van historische gevels in oude stadswijken, maar proberen hier altijd wel de juiste balans in te zoeken. Zo kijken we of de investering in de historische gevel doelmatig is. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de sloop/nieuwbouw aan de Schans in Delfshaven. Daar bouwen we historiserend terug. We vertaalden de authentieke details van het gebouw naar een hedendaagse uitvoering. Zo handhaafden we het oude karakter, terwijl het gebouw toch voldoet aan de eisen van deze tijd.
Funderingsopgave
Wij willen in de eerste plaats dat onze woningen veilig zijn. Slechte funderingen kunnen een veiligheidsrisico zijn wanneer je er niets aan doet. Daarom voeren we sinds een paar jaar proactief funderingsonderzoek uit bij onze, met name oudere, woningen. Op basis van dit onderzoek brachten we onze funderingsopgave in kaart. We moeten per jaar 120 tot 130 funderingen herstellen. Dit aantal loopt op tot ongeveer 180 per jaar richting 2030. Ook brachten we de meest urgente opgaven in beeld. Op basis van deze inzichten konden we in 2024 overgaan tot de volgende stap. We bepaalden welke woningen we de komende jaren gaan herstellen en we maakten een plan van aanpak voor de uitvoering. We willen het funderingsherstel zo veel mogelijk combineren met verbeteronderhoud.
De kosten voor funderingsherstel zijn te hoog om door één partij gedragen te worden. Daarom dragen we ook bij aan de lobby bij het Rijk, om de aanpak van slechte funderingen op de politieke agenda te zetten.
Plannen voor 2200 woningen
Om onze huurders nu en in de toekomst kwalitatief goede woningen te kunnen bieden, maken we nu al plannen over woningen die pas over 3 tot 10 jaar worden opgeleverd. Daarbij kan het gaan om aanvullende nieuwbouwprojecten, maar ook om kwaliteitsverbetering van bestaande woningen of transformatie van ander vastgoed naar woningen. Onze doelstelling is daarbij om jaarlijks ca. 400 tot 450 nieuwe woningen (inclusief transformaties) op te leveren en ca. 900 tot 1.000 woningen te verbeteren. Afgelopen jaar zijn er extra veel plannen gemaakt om deze aantallen te kunnen realiseren. Door extra plannen voor te bereiden willen we robuuster worden in de aantallen woningen die we per jaar kunnen opleveren en verbeteren. Afgelopen jaar hebben we in dit kader voor ca. 900 nieuwbouwwoningen en voor ca. 1.300 woningverbeteringen plannen uitgewerkt.
Onderhoud: scherper en slimmer
Onze onderhoudsopgave is groot. Veel woningen en gebouwen hebben onderhoud nodig om aan de duurzaamheids- en kwaliteitseisen van vandaag te voldoen. Onze totale onderhoudsopgave is groter dan ons beschikbare onderhoudsbudget. Dit vraagt van ons dat we scherper en slimmer omgaan met ons geld voor onderhoud. We zijn daarom overgegaan op conditieafhankelijk onderhoud. Voorheen hielden we vaste cycli van onderhoud aan. In plaats daarvan laten we nu elk jaar een derde van onze woningen en gebouwen inspecteren. We kijken dan of we er al onderhoud moeten plegen of nog kunnen wachten. Zo zetten we ons geld gerichter in en kunnen we met hetzelfde geld meer woningen onderhouden en/of verbeteren.
Aanpak energielabels EFG
Isoleren is een effectieve manier om woningen energiezuiniger te maken. Vanuit die gedachte voeren we sinds 2015 een fors isolatieprogramma uit. Sinds 2022 pakken we de woningen met energielabel E, F en G versneld aan, om aan de Nationale Prestatieafspraken te voldoen. Begin 2024 hadden we nog iets meer dan 4.800 woningen met energielabel E, F of G. Daarvan isoleerden we er 196. De volgende tabel laat zien welk percentage van onze woningen een A, B, C, D, E, F of G label hebben ultimo 2024. Dit is weergegeven in percentages van het totale aantal woningen in ons bezit. Het is goed om te weten dat naast wijzingen van energielabels als gevolg van woningverbeteringen er ook wijzigingen kunnen optreden als gevolg van het opnieuw afmelden van energielabels.
Portefeuillestrategie
In de portefeuillestrategie bepalen we de strategische koers voor onze vastgoedportefeuille. We kijken wat we de komende jaren het beste met onze woningen en gebouwen kunnen doen, om aan de woonbehoefte van onze huidige en nieuwe bewoners te voldoen. Daarbij zorgen we ervoor dat onze woningen en gebouwen aan de geldende kwaliteits- en duurzaamheidseisen voldoen. Ook houden we rekening met wat we financieel kunnen.
In 2024 actualiseerden we de portefeuillestrategie. We keken opnieuw welke doelstellingen voor de vastgoedportefeuille wenselijk en haalbaar zijn. Dit naar aanleiding van de gestegen bouwkosten en rente, die ervoor zorgen dat het investeringsprogramma uit de eerder vastgestelde portefeuillestrategie niet meer financieel haalbaar is. De hoofddoelen uit de portefeuillestrategie zijn hetzelfde gebleven. We willen voldoende betaalbare woningen aanbieden voor mensen met een laag inkomen, onze vastgoedportefeuille toekomstbestendig maken en zorgen voor een financieel gezonde organisatie. De opgave voor Havensteder is echter groter dan de middelen, waardoor we keuzes moeten maken.
In hoofdlijnen omvat de portefeuillestrategie het volgende:
- Betaalbaarheid: we volgen de landelijke lijn met de huurverhoging en bieden maatwerk waar nodig.
- Beschikbaarheid: we zorgen voor een beperkte groei van het aantal sociale huurwoningen, waarbij de focus voor groei op Capelle aan den IJssel ligt.
- Kwaliteit: we maken extra middelen vrij om onze woningen goed te onderhouden. We zorgen daarnaast voor een doelmatige inzet van onze middelen door woningen met een hoge investeringsopgave af te stoten.
- Energietransitie: we verbeteren de woningen met een EFG-label en isoleren naar de Rotterdamse standaard.
In onderstaand schema is de portefeuillestrategie vormgegeven als doelportefeuille eind 2030 en 2035 afgezet tegen de situatie per begin 2024:
| Doelportefeuille | jan-24′ | dec-30′ | dec-35′ |
|---|---|---|---|
| Voorraad | |||
| Sociaal | 40.600 | 41.000 | 41.500 |
| Vrije sector | 2.200 | 2.800 | 3.300 |
| Aandeel onder 2e aftoppingsgrens | 85% | 77% | 74% |
| Samenstelling portefeuille | |||
| Aantal EGW | 20% | 19% | 19% |
| Aantal MGW met lift | 37% | 41% | 44% |
| Aandeel tot 1975 | 51% | 47% | 44% |
| Aandeel vanaf 1990 | 17% | 23% | 27% |
| Duurzaamheid | |||
| Aandeel EFG-label | 6% | Kleiner dan 0,5% | Kleiner dan 0,5% |
| Aandeel toekomstklaar geïsoleerd | 27% | 43% | 47% |
| Aandeel voldoet aan Rotterdamse standaard | 81% | 89% | 91% |
| Aandeel gasloos | 17% | 31% | 35% |
Deze doelen in de portefeuille kunnen worden beschreven in termen van jaarlijkse ‘productiedoelen’. Dit moet gezien worden als jaargemiddelden – in de praktijk zullen de uitvoering en daarbij behorende kasstromen minder gelijkmatig zijn.
| Woningen in exploitatie per 31 december 2023 | 2024-2030 | 2031-2035 |
|---|---|---|
| Nieuwbouw sociaal | 360 | 365 |
| Nieuwbouw middenhuur | 30 | 20 |
| Renovatie / transformaties | 35 | 5 |
| Sloop (incl. renovaties) | 150 | 80 |
| Verkoop | 130 | 115 |
| Verbeteraanpak | 795 | 1.040 |
| Isoleren | 890 | 200 |
| Aardgasvrij | 520 | – |
| Funderingsherstel | 120 | 35 |
Ontwikkeling woningen
De omvang van de woningvoorraad van Havensteder is in 2024 licht gedaald. De onttrekkingen door sloop en verkoop konden we niet volledig compenseren met nieuwbouw. Dit kwam doordat de opgeleverde nieuwbouw op een relatief laag niveau lag. De grootste toevoegingen aan de portefeuille in 2024 waren de oplevering van de projecten De Hoven in Capelle aan den IJssel en Wolstraat in het Oude Noorden. Richting 2030 verwachten we wel een gestage groei van de woningvoorraad.
| Woningen (inclusief intramuraal) in exploitatie | DAEB | Niet-DAEB | Totaal |
|---|---|---|---|
| Woningen in exploitatie per 1 januari 2024 | 40.897 | 2.205 | 43.102 |
| Nieuwbouw | 54 | 54 | |
| Renovatie/transformatie/ overige aankoop | 3 | 2 | 5 |
| Overige mutaties bij | 0 | ||
| Verkoop | -72 | -7 | -79 |
| Sloop | -64 | -64 | |
| Renovatie/transformatie | -18 | -18 | |
| Overige mutaties af | -4 | -1 | -5 |
| Herclassificatie | 0 | ||
| DAEB naar Niet-DAEB | -70 | 70 | 0 |
| Niet-DAEB naar DAEB | 39 | -39 | 0 |
| Her-typering | -2 | -2 | |
| Woningen in exploitatie per 31 december 2024 | 40.763 | 2.230 | 42.993 |
Overige eenheden in exploitatie
Overige eenheden bestaan uit bedrijfsonroerendgoed (BOG) en maatschappelijk onroerendgoed (MOG). Verreweg het grootste deel is commercieel vastgoed (niet-DAEB).
| Overige eenheden in exploitatie | DAEB | Niet-DAEB | Totaal |
|---|---|---|---|
| Niet-Woningen in exploitatie per 1 januari 2024 | 77 | 4.532 | 4.609 |
| Nieuwbouw | 2 | 2 | |
| Renovatie/transformatie/ overige aankoop | 0 | ||
| Overige mutaties bij | 171 | 171 | |
| Verkoop | -3 | -65 | -68 |
| Sloop | 0 | ||
| Renovatie/transformatie | -1 | -2 | -3 |
| Overige mutaties af | -6 | -6 | |
| Herclassificatie | 0 | ||
| DAEB naar Niet-DAEB | 0 | ||
| Niet-DAEB naar DAEB | 0 | ||
| Her-typering | 2 | 2 | |
| Niet-Woningen in exploitatie per 31 december 2024 | 75 | 4.632 | 4.707 |
Vastgoed per gemeente
In onderstaande tabel splitsen we de vastgoedportefeuille per 31 december 2024 uit naar gemeente. Het merendeel van onze vastgoedportefeuille ligt in de gemeenten Rotterdam en Capelle aan den IJssel.
| Overzicht vastgoedvoorraad woningen per gemeente per 31-12-2024 | DAEB | Niet-DAEB | Totaal | Percentage Totaal |
|---|---|---|---|---|
| Rotterdam | 29992 | 1.537 | 31.529 | 73,3% |
| Capelle aan den IJssel | 9.176 | 546 | 9.722 | 22,6% |
| Albrandswaard | 499 | 20 | 519 | 1,2% |
| Barendrecht | 785 | 73 | 858 | 2,0% |
| Lansingerland | 222 | 54 | 276 | 0,6% |
| Krimpen aan den IJssel | 89 | 89 | 0,2% | |
| Totaal | 40.763 | 2.230 | 42.993 | 100% |
Omvang sociale voorraad
In de portefeuillestrategie borgen we dat we voldoende woningen hebben voor onze doelgroepen. Onze primaire doelgroep bestaat uit één-, twee- en meerpersoonshuishoudens met een laag inkomen. Zij komen in aanmerking voor een sociale huurwoning. Dit is een woning met een huurprijs tot en met € 879,66 (de liberalisatiegrens, prijspeil 2024). Huurders van een sociale huurwoning krijgen huurtoeslag. De tweede aftoppingsgrens is het maximale bedrag waarover huurders huurtoeslag ontvangen. Onzelfstandige en intramurale zorg betreft woningen bij een zorginstelling of in een verzorgingshuis. De tabel hiernaast geeft onze woningvoorraad per huurcategorie weer.
| Omvang sociale huurwoningen per 31-12-2024 | 2024 | Aandeel % | 2023 | Aandeel % |
|---|---|---|---|---|
| Tot en met 2e aftoppingsgrens (kleiner dan = € 697,07) | 32.056 | 75% | 34.116 | 79% |
| Tussen 2e aftoppingsgrens en liberalisatiegrens (€ 697,08 – € 879,66) | 7.497 | 17% | 5.310 | 12% |
| Boven de liberalisatiegrens (groter dan € 879,66) | 2.892 | 7% | 3.188 | 7% |
| Onzelfstandige / Intramurale zorg | 548 | 1% | 488 | 1% |
| Totaal | 42.993 | 100% | 43.102 | 100% |